笔者近日代理了这样一个案子：赵某与A房地产公司于2005年3月15日签订了一份商品房买卖合同，约定赵某向A房地产公司购买商品房一套，总价为150万元，合同约定赵某应当于合同签订之日起10内支付首笔房款50万元并办理按揭手续，房产公司在2006年5月7日前交房，违约的一方要承担相应的违约责任。合同签订后，赵某依约支付了首付款，但剩余购房款一直未支付，过了合同约定的付款日之后，A房产公司也未在除斥期间内行使解除合同的权利，后A房产公司在开发过程中遇到了重大的债务纠纷，其开发的房产被法院查封而无法如期交房。遂赵某诉至法院，要求房产公司交房并办理房产证，同时承担不能如期交房的违约责任。
在庭审过程中，被告辨称由于原告未办妥银行按揭而未能支付所有的房款，是违约在先，被告未及时交房是行使先履行抗辩权，即使房产未被查封也无法及时交房。只要原告办妥了银行按揭或以自有资金支付全部的房款，被告愿意自原告支付房款之日起承担迟延交房的违约责任。原告针对被告提出的先履行抗辩提出了不安抗辩，认为由于被告目前所存在的这种情况（陷于债务纠纷，开发的房地产被法院查封），原告为维护资金的安全，当然不能支付全部的房款，只要被告能交付房屋、办理房产证并承担违约责任，原告愿意立即支付剩余的购房款。
应该说，原被告双方的理由都有一定的法律依据，那么在本案中当先履行抗辩权遇上不安抗辩权时应该如何适用法律呢？笔者认为，在本案中涉及到以下几个法律问题：
1、    原告未及时支付购房款是否存在违约行为？
笔者认为在本案中，被告陷入债务纠纷，房产被法院查封的事实是发生在原告应当支付其购房款之后，也就是说在原告能行使其不安抗辩权之前，其违约行为已经存在。以违约行为发生之后的情形来作为其违约的抗辩是站不住脚的，因此，笔者认为原告存在明显的违约行为。
2、    被告是否有权行使先履行抗辩权，原告以不安抗辩来对抗被告的先履行抗辩是否有效？
笔者认为本来被告可以行使解除权但没有行使并不导致其丧失了行使先履行抗辩权的权利。对于违约责任的承担，根据法律规定和合同约定可以是解除合同或要求继续履行合同、赔偿损失、支付违约金等。本案中原告违约在先，而被告放弃了解除合同的权利，可以视为被告选择了继续履行合同，合同继续履行也应当受原合同内容的调整，也即并不改变原告有先支付房款的义务。也就是说，被告对解除权的放弃并不意味着被告放弃了抗辩权，更不意味着放弃了追究原告违约责任的权利。
那么，原告是否有权以不安抗辩来对抗先履行抗辩呢，也就是说，对抗辩的抗辩在本案中是否有效呢？笔者认为对有先履行义务的一方行使不安抗辩来对抗先履行抗辩必须严格限制，因为根据合同法的规定，在双务合同中有先履行义务的一方发现对方存在严重的经营风险可能导致其无法履行合同的情况下，可以中止合同并要求对方提供担保，对方在合理期间内不提供担保的，先履行一方有权解除合同。也就是说，在本案中原告完全有要求被告提供担保直至解除合同的救济方式，原告既不要求被告提供担保，也不解除合同，又不履行合同，反过来要求被告承担违约责任在法律上是站不住脚的。我们可以换个角度来看，原告没有行使要求被告提供担保和解除合同的权利是否可以视为原告其实并不担心被告的履行能力，也就是说，原告其实根本不存在任何“不安”呢？
通过以上论述，笔者认为本案原告的诉讼请求不应支持。
如果进一步思考，还有更多的问题可以探讨：
1、    如果本案中被告提起反诉，要求被告立即支付购房款是否能获得支持？
由于本案中被告没有提起反诉，所以这个问题不在本案的讨论范围内，但如果我们假设被告提起反诉要求原告支付购房款是否有依据呢？这是个很有意思的假设，笔者认为这个诉讼请求同样不能获得支持，因为在此原告行使不安抗辩权不再是对抗辩的抗辩，而是对要求支付行为的抗辩，在这种情况下，如果再对原告行使不安抗辩加以上文中这么严格的限制，显然存在明显的不公平和不合理之处，从利益平衡的角度应当赋予原告以不安抗辩来对抗的权利。
2、    如果原告解除了合同，那么原被告双方应各自承担怎样的违约责任？
原告行使不安抗辩权，有权解除合同，但关键问题是原告解除了合同后，能够向被告主张怎么样的权利。一般来说，由于不安抗辩导致合同的解除可以从情势变更的角度来考量，由于实际情况与合同签订之时已经发生了较大的变化，合同双方已经难以达到当初签订合同之时的目的，而且发生严重的经营风险一方往往并不存在主观的过错，因此通常情况由于不安抗辩导致的合同解除，除恢复原状、互相返还之外，解除合同的一方并无权要求另一方承担赔偿责任。