载于浙江能源2007第5期

【案情】
2001年4月，冯老汉将自己一套房屋赠予照顾自己的保姆徐某，同年6月办理房屋过户手续，徐某取得房屋产权证。2004年7月保姆徐某将该房屋卖给黄某，9月黄某付给徐某房款35.5万元，并于10月至房产管理局办理房屋转移登记手续，黄某取得房产局颁发的产权证。

与此同时在2004年7月，冯老汉已向法院起诉要求撤销赠予合同，2004年10月，法院做出判决，撤销冯老汉与保姆徐某的赠予合同。期间，冯老汉去世，其养子向法院提起行政诉讼，要求撤销黄某已取得的房屋产权证，法院支持了冯老汉养子的诉讼请求，对黄某的房屋证予以撤销。黄某不服，随后将冯老汉的养子及保姆徐某一并告上法庭，要求法院确认自己已取得房屋所有权。

【审判】
庭审中，原告黄某认为，法院作出的行政判决仅是撤销了房屋的行政登记行为，并未对合同的效力和房屋所有权做出判定。且黄某是通过正当程序进行的房屋买卖，手续合法，在可信赖的房产局办理了房屋买卖权属转移登记，故房屋的所有权应归黄某所有。

被告冯老汉的养子认为，既然房屋产权证已被法院行政判决撤销，其作为唯一继承人当然为该房屋的所有权人。

被告保姆徐某未参加庭审。

该案目前尚在审理过程中。

【评析】
本案可以适用《物权法》第106条所规定的“善意取得制度”。善意取得是指财产占有人无权处分其占有的财产，如果他将财产转让给第三人，受让人取得该财产时出于善意，则受让人将依法即时取得对该财产的所有权或其他物权。这里的财产包括动产和不动产。
    本案中，笔者认为黄某取得房屋的过程符合善意取得的构成要件。
第一，    黄某是通过中介公司以正当的程序进行的房屋买卖，其在购房时不知道也不可能知道保姆徐某会因为赠与合同的撤销，从而无权处分该房屋，因而黄某在购买房屋时是主观上善意的。
第二，    黄某购买房屋时支付了合理的购房款，其在客观上也是善意的，符合善意取得应以有偿取得为前提的条件。
第三，    黄某已依照法律规定办理了房屋转让的登记手续，并取得了房屋产权证。虽然之后法院行政判决撤销了该产权证，但并未影响黄某实质上是该房屋所有权人的事实。

此外，在善意取得的情况下，黄某因善意而取得房屋的所有权，冯老汉的所有权因此而消灭，故冯老汉的养子不得向黄某主张返还原物，只能向保姆徐某主张返还不当得利，即35.5万元的购房款。

由于本案发生时，《物权法》尚未颁布实施，而《物权法》颁布前的善意取得制度所适用的财产一般仅限于动产，以登记作为公示的不动产的取得，并不适用此制度。故本案中黄某胜诉关键是法院是否能突破传统的善意取得制度，吸取《物权法》中规定的善意取得制度的法理精神，最大限度的保护善意第三人的利益。

鉴于我国目前不动产登记制度尚不完备，在房屋预售过程中，“一房二卖”、甚至“一房多卖”的情况时有发生，导致许多购房人的权利得不到保障，交易安全受到极大影响，这使得购房者在购买前不得不对财产权属进行详尽的调查，方能排除其从无处分权人处购买房屋的可能性。如此一来，不仅延长了交易时间，也提高的交易成本。而《物权法》规定的善意取得制度正可以消除交易者的这种顾虑，对保护交易安全，维护交易的正常秩序，促进市场的有序发展起到了不可小觑的作用。

附《物权法》第106条：
第106条   无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
(二)以合理的价格转让；
(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
　　受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
　　当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。