［本所消息］经过长达将近二个月的调查取证，并多次同房产公司沟通协商未成，最近，宁波镇海区招宝山下＂鼓韵花苑＂小区李某等１８７位业主终于向法院提出了起诉，镇海区人民法院经过立案审查，于８月２２日已经正式受理。本所派出了四位律师代理本案诉讼。这是本所继代理宁波华泰447户告房产公司案后，在宁波市区的第二个集团诉讼案件。案情情况详见起诉书。 民事起诉状 原告：李某等１８７名业主（具体名单和签名附后） 被告：宁波市镇海茗园房地产开发有限公司 诉讼请求 1、判令被告赔偿原告各项损失计1526万元（附损失清单）； 2、本案诉讼费用由被告承担。 事实与理由 原告计187人，为被告开发之房产宁波市镇海招宝山路九弯弄住宅小区（“鼓韵花苑”）内商品房的购房户。2006年初，被告向各原告交付房产，原告收房后，通过初步检查，发现房屋不同程度地存在质量问题，整个小区住房显得非常拥挤，而且，绿地很少，绿化的质量也非常差，与被告的促销宣传完全不一样，遂找被告进行交涉。在交涉过程中，被告同意进行一定的赔偿，但因双方对赔偿额的分歧，最终未达成赔偿协议。原告经过长久的交涉和向政府职能机关投诉，均得不到解决。最后委托律师，向有关部门进行详细地调查取证，证实被告违反《规划法》等法律法规的规定，违反规划指标建设，违反合同义务，严重侵犯原告房产的合法权益。详细事实如下： 2003年12月30日，宁波市镇海区国土资源局发出“镇海区国有土地使用权挂牌出让公告”，公开出让宁波市镇海区九弯弄地块的国有土地使用权，该地块的规划条件及技术指标为：土地面积为34715平方米；用地性质为商业、居住兼容用地；建筑密度：商业街区≤40%，住宅区≤30%；绿地率：商业街区≥15%，住宅区≥30%；容积率为≤1.4；建筑面积≤48600平方米。 之后，被告取得上述地块的使用权，并于2004年9月8日取得镇国用（2004）0007495号《国有土地使用权证》，登记土地用途为商、住综合用地，土地面积为34820平方米。 宁波市规划局镇海分局批准被告在上述地块上建设“镇海九弯弄住宅小区”项目的规划设计方案（总平面布置图），确定地块总技术经济指标为：总用地面积34820┫，总建筑面积48528┫，容积率1.39，绿地率32%，建筑密度30.4%；其中住宅区技术经济指标为用地面积23874┫、建筑面积35425┫、容积率1.48、绿地率39.4%、建筑密度26.9%。 之后，被告在该地块上开工建设。在项目建设过程中，被告对开发的上述楼盘予以了一定的销售宣传，并将小区的总平图和各项技术经济指标的表格及小区的效果图等资料张贴于售楼办公室的墙上，以向各购房户公示。各原告基于确定的规划指标和被告相关的低容积率、高绿地率的高尚住宅区的宣传之下，最后决定购买被告开发的上述楼盘的商品房，并签订了商品房买卖合同，合同第一条内容为：“出卖人以出让方式取得位于镇海九弯弄、编号为镇国用（2004）字0007495号的地块的土地使用权，土地使用权出让合同号为镇土（2003）第14号。”确定了土地出让合同中规定的规划设计条件和附图是合同的重要条款之一。 2005年10月26日，被告递交《房屋建筑工程竣工验收报告》，同年12月30日，宁波市镇海区建设与交通局出具《房屋建筑工程竣工验收备案证明书》，记载“镇海九弯弄住宅小区1-9#楼书香苑”竣工建筑面积57135┫（这里仅指住宅区）。 另外，经被告委托，宁波市开源房地产咨询测绘有限公司对九弯弄住宅小区建筑面积进行了测量，并于2005年11月21日出具《镇海九弯弄分幢分类建筑面积汇总表》，测量确定住宅建筑面积35851.56┫，阳台建筑面积4168.22┫，阁楼建筑面积4337.39┫，自行车库（使用面积）1909.86┫，汽车库建筑面积8481.82┫，商业建筑面积10689.10┫，商业连廊建筑面积 1114.42┫，合计建筑面积66552.37┫（其中自行车库只算了使用面积）。该表由被告向宁波市规划局镇海分局备案，并作为镇海区房地产管理处核发产权证的依据。 根据以上事实，除去各户房产质量等个性问题（另案处理）外，被告对原告共同权益的侵权行为主要有以下两方面： 1、建筑面积严重超标，整个小区超标面积达20411平方米，而住宅区超标面积达到21710平方米；超过规划设计条件确定的容积率指标，实际容积率：整个小区总容积率从1.39提高到1.98；住宅区容积率从1.48提高到2.39。 根据《城市居住区规划设计规范》（GB 50180-93）第2.0.29条规定：建筑面积毛密度，也称容积率，是以居住区总建筑面积(万┫)与居住区用地（万┫）的比值表示，被告交付的九弯弄住宅小区竣工后的实际总建筑面积达到68939┫（住宅区＋商业区，57135┫＋10689.10┫＋1114.42┫）,超标面积竟然达到了20411┫（68939－48528），容积率高达1.98（68939/34820）；就住宅区而言，住宅区竣工建筑面积达到57135┫，超标建筑面积为21710┫（57135－35425），容积率高达2.39(57135/23874)。 2、绿地面积严重缩水，初步测算减少5822平方米；违反规划绿地率指标：整个小区32%、住宅区39.4%，实际绿地率仅为：整个小区约15.3%、住宅区约15%。（均以起诉后申请由法院委托进行实际测量的结果为准）。 绿地率是一个特定概念，专指居住区用地范围内各类绿地面积的总和占居住区用地面积的比率（%）。并且，根据a、《城市居住区规划设计规范》(GB50180-93)第2.0.32条、第7.0.1条、第11.0.2.4条之规定；b、《浙江省城市绿地植物配置技术规定（试行）》（省建设厅建城发[2002]221号）第九、第十四、第十五条之规定；c；《宁波市城市绿化条例》（2003年）第九条、第十二条之规定，并非所有种了草的地方都可计算入绿地面积，绿地面积的计算是有特别规定的。但是，根据原告的了解，被告交付的房产，在计算绿地面积时，根本没有考虑不应当计入绿地面积的因素，把不应当计入的面积全部计入绿地面积，使绿地面积虚增，如： 1）违反国家规定，多算了宅旁1.5米范围内不能计算的绿地面积。这部分经原告按竣工图计算为1958┫，应扣除； 2）半地下车库屋顶绿化绿地率应按绿地面积的20%折算，且折算额不得超过总绿地面积的5%，但被告按100%计入，这部分原告按竣工图计算为4273┫，应扣除； 4）铺设草砖的地方，绿地率应按绿地面积的20%折算；被告方按25%计入，多算； 5）其它不能算入绿地面积的因素。（以有资质的机构的科学测算为准） 所以，仅原告所能估算的、被告违法多算的绿地面积就有（1958＋4273），扣除这部分面积，绿地率就只有：整个小区约%、住宅区约%。可见，如按规定测算绿地面积及绿地率，被告交付给原告的绿地面积存在严重缩水情况，绿地率严重达不到规划指标。为了测量出准确的绿地面积，原告曾委托有关有资质的机构进行实地测量，但在测量当天，受到一伙来历不明的人的阻挠和威胁，使得测量无法进行。因此，原告申请法院受理后委托进行测量鉴定。如果被告反对或者阻挠，应按举证责任原则认定原告之主张成立。 因为，容积率决定了地价成本在房屋价格中占的比例，决定了原告所购房屋的价值量（楼面地价=土地单价/容积率），容积率越高，单位建筑面积所含的地价成本就越低，房屋的价值量就越低。同时，对于原告来说，容积率、绿地率直接涉及到居住的舒适度，绿地率较高，容积率较低，被告可用于回收资金的面积就越少，而各原告住户就越舒适，反之，被告可销售的房屋面积就越多，获利也越多，但整个小区的拥挤程度会增加，小区环境劣化，舒适度就降低了，房屋的价值量也直接被贬损。所以，原告认为，被告严重违反法律，违反规划指标，违反合同约定，恶意提高容积率、降低绿地率的行为，在为自已赚取巨额违法利益的同时，已严重降低了原告所购房屋的价值量，并使得整体的居住环境质量大大下降，同时，将直接减少原告所享有的公用土地使用权面积，直接侵害了原告的合法财产权益和其他合法权益，依法已构成侵权，应当承担侵权责任，并作出侵权赔偿。 对于赔偿数额，原告认为按被告的侵权行为导致房屋的价值贬损额来计算，估算该贬损额为1526万 元；也可以按侵权赔偿的填平原则以被告侵权所获得的实际利益计算，该数额根据现有证据估算为1526万 元。故原告即按此数额进行诉讼主张。请法庭依法支持。 为了维护原告自身的合法权益，原告特具状诉至贵院，请求支持原告的诉讼请求。 此 致 宁波市镇海区人民法院 李某等187人 2006年8月13日