图一：温州中级法院审判法庭 图二：200多位村民和群众旁听了审判 图三：旁听席上的听众 。 [京衡律师网消息] 5月24日上午，温州中级法院在大法庭再次开庭审理瑞安市杨家桥村84户村民状告星海房地产公司旧村改造中严重侵害村民权益案。杨家桥村民等相关群众200多人参加了旁听。 。 温州中级法院民事审判第一庭组成以尹建楚法官担任审判长的合议庭，对本案进行了认真扎实的审理。原告代理人、本所主任陈有西、本所建筑房地产部主任杨银章和三位村民代表出庭参加了诉讼。第一被告星海房产公司的律师、第二被告村委会派出的村书记等参加了诉讼。 。 鉴于本案标的巨大案情复杂，法庭没有当庭判决。审判长宣布将定期宣判。 。 为使读者了解本案真相，现将本所律师在法庭上发表的代理意见发布如下。 周水金等84户诉 瑞安市星海房地产开发有限公司 瑞安市杨家桥村村民委员会 房产侵权纠纷案 第一审代理词 审判长、审判员： 我们浙江京衡律师事务所接受周水金等84位原告的委托，指派我和杨银章两位律师担任其诉讼代理人，今天依法出庭参加庭审活动，旨在向法庭陈明本案的事实证据和法律规定，协助法庭查明事实，分清是非，以维护我方当事人的合法权益。开庭前，我们京衡律师所指派四位律师对案情进行了大量的调查取证，组织本所律师多次专题研究本案，从服从大局维护和谐社会的要求出发，向被告事先发出律师函，建议协商调解此案。在协商不成的情况下，我们代理原告及时向管辖法院提起了诉讼。感谢温州中级法院高度重视本案，事先进行了证据交换和庭前焦点归纳，认真地对本案进行了审理准备。在法庭组织的证据交换过程中，我们已经向法庭提交了对双方证据的认证意见。今天，通过法庭的审理，本案的争议焦点也已经非常明确。为使法庭进一步明了案情和法律依据，作出准确判决，我们向法庭陈述我们的主要代理意见，请法庭合议时能够充分考虑并依法采纳。 一、 关于杨家桥旧村改造的应返还村民的房产面积 本案的最大的争议焦点，是村民在政府批复的旧村改造中，应该得到多少房产。原告认为，他们的权利主要有两部分，一是被国家征用后出让给被告房地产公司的土地中，可以得到的返还安置房；二是村里自有的转弯角土地，通过和房地产公司的联建协议，应当分到的房产。现在被告把这两者混为一谈，把政府明确规定在土地出让范围必须返还村民的房产，充抵为联建中应分的房产。大量侵犯了原告的应有财产权益。 2003年，原告所在的瑞安市安阳街道办事处杨家桥村经瑞安市新区建设管理委员会瑞新管[2003]112号文件（证据一）及瑞安市发展计划局瑞计基[2003]557号文件（证据二）批准实施旧村改造工程。 根据这两个文件的规定：该项目旧村村民安置住宅面积为45000平方米。但2003年4月11日，第二被告在众原告不明真相的情况下，同各原告签订《杨家桥村旧村改造拆迁合同书》（证据七）。经事后相加，全体原告已经得到安置的房产仅为30400平方米。短少14600平方米。第一被告违反规划批复，侵占了应该安置给村民所有的14600平方米安置房。严重侵吞了原告的共有财产。 二、 政府批复的安置面积必须如数安置给村民 2003年12月30日，瑞安市国土资源管理局下发《关于向瑞安市星海房地产开发有限公司出让国有土地使用权的通知》，（证据三）将合计3.1727公顷国有土地使用权以协议方式出让给被告瑞安市星海房地产开发有限公司（以下简称星海公司），用于实施杨家桥村旧村改扩建工程。其中3.0647公顷（耕地1.3561公顷、集体建设用地1.7086公顷）国有土地使用权经省政府批准，于2001年度整理第三批次农用地转用及征用,市政府同意收回位于杨家桥村的国有土地使用权0.108公顷。土地批复中明确：其中：安置用房45000平方米。（旧村村民安置住宅及辅助用房43970平方米，商业用房1030平方米）。我们认为：政府批复的安置用房属于专门安置拆迁村民的专用房产，房开公司和村委会不得以任何方式予以克扣、占挤、截留、侵吞。理由是：1、它安置的对象是特定的，即为本村被拆迁的村民。2、它在税收政策上享受优惠待遇。3，它占地范围的土地是相当于划拨性质的。根据我们查到的土地局批复的《关于确认瑞安市杨家桥旧村改造地块地价评估结果的批复》瑞土价[2003]44号文件，该地块评估价值为1.239574 亿元，而出让给第一被告国家只要求收取了3805.24万元。文件规定:“本次评估设定45000平方米安置房由开发商建成并无偿返还杨家桥村于村民。折抵后的地价为3805.24万元.同时,政府为了支持旧村改造,减免了1200多万配套等其他费用,被告一实际支付的地价款只有26053万元(见发票收据)。获得了巨大的利益。这样的房产一旦转为商品房进行销售，第一被告可以获得的利润是非常巨大的。因此，房地产商必须足额、无偿地向村民返还建好的房产。4、地方政府规定，旧村改造不同于房地产开发，土地性质不同于商业住宅开发，不得由房开公司进行销售牟利。 在答辩中，被告房开公司提出：“我公司只与杨家桥村委会存在合同关系。合同中双方地位是平等的，双方的权利义务是约定的，而非法定。因此，政府批文中确定的安置面积多少，不影响双方对返还面积的约定，权利人可以以合同方式转让变更其安置权利。”我们认为被告房开公司的说法是错误的。 首先，政府要求落实安置用房，是政府强制性规定，不是合同可以约定的，也不是凭村委会和房开公司可以任意协商和臆想杜撰出来的，而必须根据实际拆迁安置的人数、户数、户均安置面积统计而来。一旦得到政府批准，必须如实如数安置给村民。 其次，第二被告签订这样的协议是无权的，是违反村民委员会组织法对村民权益的违法处分。本案并不存在村委会以合同方式转让变更安置权利的情况，村委会在没有向村民公开和告知的前提下，接受和放弃多余的安置用房，显然是侵犯众原告的合法权益，应属无效。 再者，政府的规划批文指标也是不能任意改变的，不得违反。如果按被告房开公司的理解，那么政府的批文就没有必要明确安置面积，只要明确容积率和绿化率即可。从时间上看，两被告签订联建合同在先，政府安置批复在后，但是，这并不证明多余的安置房产应当无偿归被告房开公司所有。这恰恰证明了两被告恶意串通，采用欺骗、隐瞒事实真相的手法侵害众原告合法权益的事实。 最后，房价的上涨和下跌与原告主张依政府批复的数量安置没有关系。也与被告房开公司签订联建合同预算利润没有关系。因为，安置房产必须返还给拆迁人，不得进行销售牟利，房开公司预算利润只需对自己可以对外进行销售的房产进行利润预测。而原告并没有要求房开公司多给房子，只要求拿回政府明确规定应当属于自己的安置房产。相反，被告房开公司无偿拿走这批本属村民的安置房产，恰是构成非法侵占。若被告村委会占有该安置房产进行私分，则可能会涉嫌犯罪。因此，被告房开公司必须足额交付返还不足的安置房产。 三、被告没有按政府批复的安置面积如数返还给村民 被告辩解说他们的安置面积已经足够。真相是不是像他们说的呢？事实是否定的。 被告的观点是，政府批复的用地面积31727平方安置面积为45000平方当中，包括了政府审批出让土地以外的“转弯角”村里自有土地的四份代建合同和补充协议的安置面积。这是欺骗村民故意搅混水的说法，是不能成立的。 在阐述这一问题之前，我们有必要批驳一下被告房开公司自相矛盾的观点。他一方面强调政府批复的安置指标对其没有约束力，一方面强调自己已经如数安置，而且超出政府批复的指标进行了安置。试想，如果政府批文的安置面积对其没有拘束力，他会白白地将几千万的房产拱手送给别人吗？ 下面我们将被告房开公司和村委会欺骗村民、隐瞒真相损害村民权益的真相展现给法庭： 根据瑞安市国土资源管理局下发《关于向瑞安市星海房地产开发有限公司出让国有土地使用权的通知》，瑞土让（2003）92号文件规定，出让地块面积31727平方米，安置面积是45000平方。而根据两被告签订的《联建开发协议》规定的四至范围，即上述92号文件的出让地块面积31727平方米，安置的面积只有30400平方米。将政府明确批文的45000平方米中的14600平方米隐瞒，抵作村里自有的土地（非国家出让）联建的返还面积。达到总数表面一致，而村自有联建土地实际没有得到一寸房产的目的。即安置给四份代建合同和一份补充协议拆迁户，表面上造成了全部安置给村民的假象。这是两被告玩耍釜底抽薪、偷梁换柱、张冠李戴、浑水摸鱼的伎俩。 为揭穿这一手法，我们从以下几方面来进行分析： 1、两块土地性质不同。杨家桥的地块有两种性质。一个是列入旧村改造的政府列入土地出让的地块，是国家向村里征用，再评估、出让给星海房产公司。一个是“转弯角”地块，是村里自有的没有被国家征用过的地基。 2、被告获得的对价是有偿还是无偿不同。对于国家出让的地块，虽然减免得非常便宜，但星海公司是向国家支付了钱才获得土地的；而“转弯角”地块，是村民自有土地，没有被征用，由村委委托星海公司代建，星海公司没有支付一分土地款，村民则应当分得房产。所以签订的是“代建协议”。 3、被告获得开发权土地来源渠道和方法不同。一个是向政府议价受让获取开发权，即买土地；另一个则是同村里签订“代建合同”而获得建房权，即白拿。因为四份“代建合同”和一份“补充协议”的地块，不是政府出让土地的用地范围，这有瑞安市国土资源管理局瑞土让（2003）92号文件、《联建开发协议》和被告提供的建设用地规划许可证可以证实。 4、协议的方式和时间不同。处理国家出让的地块的，是签订了《联建开发协议》，时间在2003年3月20日，而处理村里自有的“转弯角”地块，签订的是《代建合同》和《补充协议》，时间是2003年6月6日、6月18日。《补充协议》更是2005年2月25日。 因此，被告房开公司开发的本项目中应当包含两部分，一部分是村委会与房开公司联建开发，一部分是房开公司与安阳路东侧转弯角约27间未建民房地基自行协商代建。两者根本不能混为一谈。直接的理由是，村委如果不给星海公司签订《代建合同》，按政府的批复，星海公司也必须要给村民45000平方米的房产返还。 其他的相关证据也可以证实上述真相的确定性： 1、早在村里同星海公司根本没有谈过任何“转弯角”地块代建的2001年4月16日（省政府签字日期），省政府2001年度整理第三批次农用地转用及征用时，面积即已经是31727平方米，（被告证据五）显然不包括被告房开公司与“转弯角”村民于2003年6月6日、6月18日签订的四份代建合同，以及与村委会于2005年2月25日签订的一份《补充协议》代建部分的土地。因为，政府批准转用或征用在先，代建协议在后，不可能代建问题根本没有双方协商，省国土厅会有先见之明把这个地都考虑进去。显然批复给返还给村民的房产只包括征地部分，而不包括村民自有国家没有征用部分。 2、从被告房开公司提供的证据二《公证书》《联建开发协议》中可以看到，两被告于2003年3月20日签订的《联建开发协议》规定的四至范围为：“北至104国道（瑞祥大道段）控制红线外，南至马鞍山路距已建临街房的后面7米以外，东至杨家桥河流沿岸（不包括河流），西至安阳路临街房后面7米（其中临街房后面有已建一幢及两幢未建地基非属本工程开发范围）。具体准确位置见附图。（对于安阳路东侧转弯角约27间未建民房地基，由建房户自行决定，以原规划图为准）。”这是原文，意思表示非常清楚明白，没有包括“转弯角”的四份《代建合同》和一份《补充协议》的土地范围。《联建开发协议》公证时所附图纸标明的土地面积是31727平方米，完全可以证明两被告联建开发的面积是31727平方米。完全排除了安阳路东侧“转弯角”约27间村里没有被征用出让的未建民房地基。 3、被告自己的辩解自相矛盾无法自圆其说。被告补偿安置面积已经足够的说法有几个版本。面积相差很多，不能自圆其说。据原告举证的安阳街道的“安工委（2005）107号文件”《关于杨家桥村旧村改造有关问题的回复》的说明：总安置面积是44220平方米，其中转弯角41间安置11070平方米，老人公寓2000平方米。而被告举证的证据九《计算清单》中星海公司的说明称：总安置面积是45130平方米，其中转弯角39间安置10560平方米，老人公寓1800平方米。前后图纸也有好几个版本，无法确定到底哪个是真正的征地红线图。这些都可以证明被告利用搅混水的方法，张冠李戴，对“转弯角”的代建没有给村民一寸房产，等于白得了这块土地搞商品房开发。而对村民则说国家征地返还中已经包括了“转弯角”的房产返还。 综合以上证据表明的事实，45000平方米返还房产，是政府向杨家桥村征地部分确定要给村民的。没有包括“转弯角”村民自有土地代建中应得的房产。被告把45000平方米中划出14600平方米骗村民说这就是“转弯角”返还面积，并不事实。等于少给了村民14600平方米房产。严重侵害了原告的共同权益。 四、关于本案的原告主体问题 集团诉讼的原告资格代表性问题，是法院审理中要注意的问题。本案法院对这一问题在受理时和证据交换时都予以了充分的注意，确定本案的原告是正确的。 本案是侵权诉讼而不是合同违约诉讼。而旧村改造的返还房产的权利人是个体的村民，即本案的原告。因此原告是民事侵权法律关系的一方，有当然的诉权。合同主体虽然是两个被告，但是，被告村委会是村民自治组织，是受托代表村民从事的民事活动。他们受托从事涉及的标的是村民所有的私有房产权。本案中，其作为一个自治组织没有履行法定程序，没有通过合法的表决程序，没有取得村民的合法授权而越权签订了严重损害村民权益的《联建协议》。却其同被告星海公司串通并有被收买的事实证据存在。其行为又直接违反政府的批复指标，严重损害村民的权益，是直接无效的。村委会没有经过合法程序擅自与被告星海公司恶意串通损害村民利益，村民可以撤消授权。且这样行为的村委会显然怠于行使权利，不可能维护村民利益，村民完全可以自己直接起诉。并将其列为共同被告。这是符合《民事诉讼法》和《村民委员会组织法》的规定的。 根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见第56条“共有财产权受到他人侵害，部分共有权人起诉的，其他共有权人应当列为共同诉讼人。”第57条“必须共同进行诉讼的当事人没有参加诉讼的，人民法院应当依照民事诉讼法第一百一十九条的规定，通知其参加；当事人也可以向人民法院申请追加。人民法院对当事人提出的申请，应当进行审查，申请无理的，裁定驳回；申请有理的，书面通知被追加的当事人参加诉讼。”和第58条“人民法院追加共同诉讼的当事人时，应通知其他当事人。应当追加的原告，已明确表示放弃实体权利的，可不予追加；既不愿意参加诉讼，又不放弃实体权利的，仍追加为共同原告，其不参加诉讼，不影响人民法院对案件的审理和依法作出判决”的规定，该安置房产属于村民共同所有，杨家桥村共有123户，目前起诉的只有84户，尚有39户尚未起诉，因此，根据上述法律规定，提请法庭通知其他村民作为共同原告参加诉讼是符合法律规定的。我们已经在交换证据时向法庭作了书面的提醒。如何确定，请法庭决定。 对于共同共有的诉讼，全体原告已经一致同意对索赔所得按共同共有处分。各个原告如何分割，全体原告将自行通过合法方式解决，在本案中无需分割，请求按共同共有进行判决。 综上所述，本代理人认为；原告的旧村改造项目有政府的明确规划批复和安置政策规定，合法财产权益受国家法律保护。第一被告必须按照政府土地、规划的明确批复规定，将应安置房产足额安置给我们。不得私下克扣、占挤、截留、侵吞。被告现只对原告提供了30400平方米建筑面积的安置房，已经严重侵犯了原告的合法权益，构成民事侵权。被告把本案争议地产同其他地产的返还面积混为一谈，已经被大量充分扎实的证据证明不能成立。第一被告短少原告14600平方米房产可以确认。恳请法庭依法支持原告的诉讼请求。 谢谢！ 周水金等84位原告的委托 特别授权诉讼代理人 陈有西 律师 杨银章 律师 2006年3月28日 附：云海二期土地批准时间与批准面积对照表 1， 省政府批准时间与数量： 2001年4月16日 31727平方米 2， 联合开发协议签订的时间与数量： 2003年3月20日 31727平方米 3， 瑞安市国土资源局批准时间与数量： 2003年12月30日 31727平方米 4， 房开公司与转弯角签订代建合同时间与数量： 2003年6月6日（1份）6月18日（3份） 面积不详 5， 村委会与房开公司签订补充协议的时间与数量 2005年2月25日 面积不详